오피스텔 전세사기 민사사건 법적방안은

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 예율 , 작성자는 법무법인 예율 입니다.

일상으로 하루라도 빨리 돌아가고 싶은 마음, 누구보다 절실하실 것입니다.

그리고 그 간절함은 곧, 지금 이 순간 가장 신중하고 분명한 결단이 필요하다는 신호이기도 합니다.

01. 오피스텔 전세사기를 당했다면

첫번째, 등기부등본 상 소유자와 계약 당사자, 일치합니까?

전세계약서에 기재된 임대인이 실제로 등기부상 소유자인지 확인하는 것은 기본 중 기본입니다.

예를 들어, 계약서엔 A씨가 임대인으로 명시되어 있지만, 등기부엔 B씨가 소유자로 되어 있다면?

이 경우 명의신탁 또는 위임 여부를 따져야 하며,

이를 간과하고 단순히 A씨만을 상대로 소송을 제기하면

청구기각 혹은 ‘일부 인용’이라는 절반의 승소에 그칠 수 있습니다.

→ 실제로, 실소유자인 법인이 빠진 상태로 소송을 진행해

보증금의 절반만 인정받은 경우가 있습니다.

두번째, 보증금보다 선순위 근저당권이 있다면, 소송보다 분석이 먼저입니다

“전입신고와 확정일자를 받았으니 내 돈은 안전하다.”

이 생각은 절반만 맞습니다.

등기부에 선순위 근저당권이 설정돼 있다면,

이미 대출금이 회수되지 않은 상태에서 후순위인 전세보증금은 경매에서 배당조차 받지 못할 수 있습니다.

소송 전에 반드시 해야 할 일은 권리 분석 + 경매개시 여부 확인 + 배당 가능 금액 예측입니다.

분석 없이 소송부터 진행하면, 승소하더라도 돌려받을 돈이 없는 ‘종이 판결’이 될 수 있습니다.

세번째, 임대인이 도산했거나 연락이 끊겼다면, ‘소송 + 집행 전략’이 동시에 가야 합니다

임대인이 파산신청을 했거나, 연락을 끊고 사라졌다면

소송만으로는 실효적 회수가 어려워집니다.

이런 경우엔 다음과 같은 보완 전략이 병행돼야 합니다

대상 부동산에 대한 가압류·경매참가

은닉 재산에 대한 사해행위취소소송

→ 실무에서, 임대인이 본인 명의 부동산을 가족 명의로 돌려놓은 사실을 확인하고

사해행위 취소소송을 통해 다시 보전 조치에 성공하는 경우도 있습니다.

오피스텔 전세사기, 소송을 시작하기 전 반드시 준비해야 할 4가지

① 전입신고 및 확정일자 증빙

보증금 우선순위 주장은 전입일과 확정일자를 기준으로 합니다.

법원 제출용으로는 반드시 주민등록초본, 계약서 사본, 확정일자부 자료를 사전에 확보해 두셔야 합니다.

② 계약 당시 정황자료 확보

“임대차 종료 시 보증금 반환할 의사 없었다”는 반론을 예상해야 합니다.

이를 반박할 수 있는 문자, 이메일, 계약서 특약, 녹취록, 중개인 설명 자료는

기망 의도를 입증하는 핵심 근거가 됩니다.

→ 특히 중개사의 설명을 녹취한 자료가 ‘사기 인식 여부’를 판단하는 데 결정적 증거가 되는 경우가 많습니다.

명의신탁, 대리인 계약 등의 이슈가 있다면,

실질 임대인과 명의자 모두를 피고로 지정해야 합니다.

또한 송달불능 상황을 방지하기 위해 주소 추적, 보정요청 절차까지 꼼꼼히 준비해야 합니다.

보증금을 실질적으로 회수하려면, 상대방의 재산 확보 가능성,

압류·배당 참여, 추심까지를 하나의 계획으로 설계해야 합니다.

거주를 목적으로 임대차계약을 체결한 원고는, 계약 기간 중 임대 목적물의 소유권자가 변경되자 새로운 임대차계약서 작성을 요구받게 됩니다.

문제는 그 과정에서 기존 공인중개사를 통한 정식 절차가 아닌, 피고들의 일방적인 제안으로 '개인 간 계약서'를 작성하게 됐다는 점입니다.

계약 과정이 비정상적이라고 느낀 원고는 기존 중개인에게 연락을 시도했지만, 연락이 두절되거나 보증보험 가입 여부조차 확인해주지 않는 상황에 직면했습니다.

더욱이 피고들에 대한 전세보증금 미반환 루머까지 들려왔고, 이에 원고는 피고들에게 확인을 요청했으나 "사실무근"이라는 말만 반복되었습니다.

그러나 상황은 곧 악화됐습니다.

피고들과의 연락은 완전히 두절되었고, 임대차 목적물에는 이미 압류 절차가 진행 중이었으며, 임대차계약 또한 묵시적 갱신 상태에서 대출까지 연장된 사실이 드러났습니다.

명백한 전세사기 구조가 확인된 순간이었습니다.

본 사건은 단순히 보증금 반환 문제로 볼 수 있는 사안이 아니었습니다.

원고는 계약 당시의 임대인과, 소유권 변경 이후의 임대인 모두가 실질적으로 계약 구조에 관여했고 공동으로 책임을 져야 한다는 점을 문제 삼았습니다.

핵심은 임대인의 변경에도 불구하고 계약 구조가 법적으로 승계되었고 , 보증금 반환 의무 또한 연대 책임이라는 점을 입증 하는 데 있었습니다.

또한 기존 중개인의 비협조, 보증보험 미가입, 소문과 상반된 실제 압류 현황 등은

기망행위 내지 신의성실의 원칙 위반으로 작용할 수 있도록 증거화했습니다.

소송은 피고 전원에 대해 공동불법행위 및 부당이득 반환청구를 병합하는 형태로 진행되었으며,

법원은 이 구조를 받아들여 피고들이 공동으로 원고에게 손해배상 책임을 져야 한다는 판단을 내렸습니다.

법원은 원고의 청구를 전부 인용하였습니다.

피고 전원은 연대하여 총 3억 500만 원의 보증금을 원고에게 지급하라는 판결을 선고받았습니다.

결과:총 3억 500만 원의 보증금을 원고에게 지급

03. 오피스텔 전세사기 민사사건 결론