부동산강제경매 성공사례 찾는다면

안녕하십니까. 법무법인 예율의 유성춘 변호사입니다.

인생이 송두리째 흔들리는 그 순간, 여러분은 길을 잃고 헤매고 계실 겁니다. 그 절박함, 누구보다 잘 압니다.

하지만 저는 그 절망의 한가운데서, 섣부른 위로를 건네지 않습니다.

위로는 현실을 바꾸지 못하니까요. 대신, 저는 그 복잡하게 얽힌 실타래를 풀어내 가장 빠르고 확실하게 '이기는 길'을 찾아냅니다.

수천 건의 피 말리는 사건들 속에서 제가 해온 일은 늘 같았습니다.

감상에 젖을 시간에, 상대의 약점을 분석하고 판을 뒤집을 전략을 세웠습니다.

막연한 희망이 아닌, 손에 쥘 수 있는 '결과'가 필요하시다면, 제대로 찾아오셨습니다.

01. 부동산강제경매 해결전략은

02. 부동산 강제경매 성공사례

안녕하세요. 전세금 반환 소송에서 이겼다는 기쁨도 잠시, "그래서 돈은 언제 주는데?"라며 버티는 집주인 때문에 속 타는 분들이 많으실 겁니다.

판결문은 종이 한 장일 뿐, 진짜 내 돈을 돌려받기 위한 마지막 단계가 남았는데요.

오늘은 그 마지막 단계, 바로 '부동산 강제경매'에 대해 가장 많이 궁금해하시는 질문들을 위주로 명쾌하게 설명해 드리겠습니다.

Q1. 판결문에 '집을 비워주는 것과 동시에 돈을 받으라'고 되어 있습니다. 아직 이사 전인데, 강제경매를 신청할 수 있나요?

A. 결론부터 말씀드리면, 네, 가능합니다.

원래 민사집행법상으로는 내가 먼저 의무(주택 인도)를 다해야 상대방의 재산을 강제집행할 수 있는 것이 원칙입니다.

하지만 우리 법은 임차인, 특히 전세사기 등으로 고통받는 사회초년생들을 보호하기 위해 특별한 규정을 두고 있습니다.

바로 주택임대차보호법 덕분인데요.

이 법에 따라, 임차인은 집을 비워주지 않은 상태에서도 보증금 반환 판결문을 근거로 강제경매를 신청할 수 있습니다.

집주인의 재산을 묶어두고 돈을 받을 준비를 할 수 있는, 임차인에게 주어진 매우 강력한 권리이니 꼭 기억해두셔야 합니다.

Q2. 경매가 진행돼도 보증금을 다 못 돌려받을 것 같습니다. 그래도 집을 비워줘야만 남은 돈이라도 받을 수 있나요?

A. 아니요, 그럴 필요 없습니다. 이 부분도 임차인에게 매우 유리하게 되어 있습니다.

만약 여러분이 대항력 있는 선순위 임차인인데, 경매 배당금으로 보증금의 '일부'만 돌려받게 되는 경우를 생각해 보죠.

이때 법원에서 배당금을 수령하기 위해 집을 낙찰받은 새 주인에게 '명도확인서'를 제출할 필요가 없습니다.

오히려 반대입니다. 남은 보증금 전액을 새 주인에게 모두 돌려받을 때까지, 여러분은 그 집에서 계속 살 수 있는 권리(대항력)가 유지됩니다.

"남은 돈 마저 다 주기 전까지는 못 나간다"고 당당하게 주장할 수 있는 것이죠.

의뢰인은 오랫동안 알고 지낸 지인이 사업상 급한 위기에 처하자,

외면하지 못하고 그동안 힘들게 모아온 목돈을 빌려주었습니다.

지인은 의뢰인의 도움 덕분에 무사히 위기를 넘겼지만, 약속한 시간이 지나도 돈을 갚을 기미를 보이지 않았습니다.

처음에는 '사정이 있겠거니'하며 기다렸지만, 여러 핑계를 대며 상환을 미루는 지인의 태도에 의뢰인은 깊은 배신감을 느꼈습니다.

결국 더 이상 기다릴 수 없다고 판단한 의뢰인은, 단호한 법적 절차를 밟기로 결심했습니다.

말로만 하는 독촉은 아무런 힘이 없습니다. 채무자가 재산을 보유하고 있다면, 법원의 힘을 빌려 이를 강제로 처분하고 채권을 회수해야 합니다.

저희는 다음과 같은 명확한 단계에 따라 사건을 진행했습니다.

대여금 반환 청구 소송 제기

우선, 빌려준 돈을 돌려받을 법적 권리가 있음을 공식적으로 인정받는 절차가 필요했습니다. 저희는 차용증, 계좌이체 내역 등 증거를 바탕으로 법원에 '대여금 반환 청구 소송'을 제기했습니다.

'집행권원' 확보 (승소 판결)

재판부는 저희의 주장을 받아들여, "피고(지인)는 원고(의뢰인)에게 대여금을 지급하라"는 승소 판결을 내렸습니다.

이 판결문이 바로 채무자의 재산을 강제로 처분할 수 있는 일종의 '열쇠', 즉 '집행권원'이 됩니다.

채무자 재산조회 및 부동산 압류

집행권원을 확보한 뒤, 저희는 즉시 법적 절차를 통해 지인이 소유한 부동산을 찾아냈습니다. 그리고 해당 부동산을 다른 곳에 팔거나 숨기지 못하도록 '압류' 절차를 진행했습니다.

마지막으로, 압류한 부동산을 법원 경매에 넘겨 매각하고, 그 매각 대금으로 의뢰인의 채권을 변제받는 **'부동산 강제경매'**를 신청했습니다.

법원은 의뢰인의 손을 들어주다

법원은 저희의 강제경매 신청을 받아들여 "별지 기재 부동산에 대하여 경매절차를 개시하고, 채권자를 위하여 이를 압류한다"는 결정을 내렸습니다.

결국 지인의 부동산은 경매 절차에 따라 매각되었고, 의뢰인은 그토록 돌려받기 힘들었던 소중한 돈을 무사히 회수할 수 있었습니다.