인천부동산변호사 보증금반환 생각한다면

01. 인천부동산변호사 보증금반환 생각한다면

02. 인천부동산 변호사 해결사례

부동산 사건 결국 처리해본 사람은 다릅니다.

계약 만료일만 손꼽아 기다렸는데,

"다음 세입자 들어오면 줄게", "지금 돈이 없다"는 집주인의 말에 눈앞이 캄캄해지는 분들이 많습니다.

더 이상 기다림으로 해결할 수 없는 보증금 문제를 법적으로 어떻게 풀어가야 하는지,

그 첫 단추는 무엇인지 명쾌하게 알려드리겠습니다.

"내 돈인데, 왜 돌려받질 못하나요?"

임대차 계약이 정상적으로 종료되었다면, 집주인은 세입자에게 보증금을 반환할 '의무'가 있습니다.

"다음 세입자를 구하지 못했다"는 것은 집주인의 개인적인 사정일 뿐, 보증금 반환을 거부할 법적인 이유가 될 수 없습니다.

하지만 많은 임대인들이 이러한 의무를 무시하고, 세입자의 애타는 마음을 이용해 시간을 끄는 경우가 비일비재합니다.

당장 이사는 가야 하는데 보증금은 묶여있고, 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처하게 되는 것이죠.

내 권리를 지키는 첫 번째 방패, '임차권 등기명령'

"변호사님, 저 일단 급해서 이사부터 나가야 할 것 같아요."

보증금 문제로 찾아오신 분들이 가장 많이 하시는 말씀이자, 가장 위험한 행동입니다.

만약 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 무작정 다른 곳으로 이사(전출신고)를 가버리면 어떻게 될까요?

내 보증금을 지켜주던 '대항력'과 '우선변제권' 이라는 아주 강력한 법적 권리가 사라져 버립니다.

나중에 그 집에 경매가 진행되더라도, 나는 후순위로 밀려나 보증금을 한 푼도 못 받게 될 수 있다는 뜻입니다.

그래서 우리에게는 '임차권 등기명령'이라는 첫 번째 방패가 필요합니다.

법원을 통해 "내가 이 집에 보증금을 낸 정당한 세입자이며, 보증금을 돌려받을 최우선 권리가 있다" 는 사실을 그 집의 부동산 등기부등본에 공식적으로 '박제'하는 제도입니다.

이 등기를 마치고 나면, 당신이 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

즉, 나중에 집이 경매에 넘어가거나 팔리더라도 새로운 집주인이나 다른 채권자들보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 권리를 안전하게 지킬 수 있는 것이죠.

보증금 회수 전략의 '세이브 포인트'나 마찬가지입니다.

기억하셔야 할 점은, 임차권 등기명령은 내 권리를 지키는 '방어 전략'이라는 것입니다.

이것만 해놓는다고 해서 집주인이 갑자기 돈을 주는 것은 아닙니다.

임차권 등기명령으로 내 권리를 안전하게 지켜놓은 뒤에는,

'보증금 반환 청구 소송' 과 같은 적극적인 법적 조치를 통해 내 돈을 실제로 회수해야 합니다.

의뢰인은 오랫동안 알고 지낸 지인이 사업상 위기에 처하자, 외면하지 못하고 그동안 힘들게 모아온 목돈을 빌려주었습니다.

의뢰인의 도움 덕분에 지인은 다행히 위기를 넘길 수 있었죠. 문제는 그 이후였습니다.

분명 고마워했고, 금방 갚겠다고 약속했던 지인은 시간이 지나도 돈을 갚을 기미를 보이지 않았습니다.

감정적인 호소만으로는 돈을 돌려받을 수 없습니다.

상대방이 변제 의지가 없다면, 이제는 법적인 절차로 넘어가야 할 때였습니다.

저희는 다음과 같은 명확한 전략을 세워 사건을 진행했습니다.

첫째, '집행권원'을 확보하여 법적 권리를 증명했습니다.

상대방의 재산을 강제로 경매에 넘기기 위해서는, '내가 이 돈을 받을 법적 권리가 있다'는 사실을 법원으로부터 공식적으로 인정받아야 합니다. 이를 '집행권원'이라고 하는데요.

저희는 신속하게 '대여금 반환 청구 소송'을 진행하여 승소 판결을 받아,

강제집행을 할 수 있는 가장 강력한 무기를 손에 넣었습니다.

둘째, 채무자 소유의 '부동산'을 정확히 찾아냈습니다.

채무자에게 상환 능력이 없으면 아무리 승소 판결을 받아도 소용이 없습니다.

저희는 재산 조사를 통해 채무자 명의로 된 부동산이 있다는 사실을 확인했고, 이를 목표로 삼았습니다.

셋째, 확보된 권리를 바탕으로 '부동산 강제경매'를 신청했습니다.

더 이상 망설일 이유가 없었습니다.

저희는 확보한 승소 판결문(집행권원)을 근거로,

법원에 채무자 소유 부동산에 대한 '강제경매'를 즉시 신청하여 법적인 압박을 시작했습니다.

법원의 강제경매 개시 결정.

법원은 저희의 신청을 정당하다고 판단하여, "채무자 소유의 부동산에 대한 경매 절차를 시작하고, 채권자인 의뢰인을 위해 해당 부동산을 압류한다"는 결정을 내렸습니다.

결국 채무자는 자신의 집이 경매로 넘어갈 위기에 처하자, 뒤늦게 부랴부랴 돈을 마련하여 의뢰인에게 빌려 갔던 돈 전액을 변제했습니다.