아파트 부동산강제경매 절차 변호사 성공사례

부동산 강제경매 승소사례

저는 법무법인 예율 형사가사전문 유성춘입니다.

01. 부동산강제경매 승소 방어사례

의뢰인은 그동안 모아두었던 피 같은 돈을 선뜻 빌려주었습니다.

덕분에 A씨는 무사히 위기를 넘겼습니다.

하지만 호의가 계속되면 권리인 줄 안다는 말처럼, 위기를 넘긴 A씨의 태도는 돌변했습니다.

시간이 지나 사업이 안정되었음에도 A씨는 빌려 간 돈을 갚을 생각조차 하지 않았습니다.

의뢰인이 참다못해 돈을 돌려달라고 요구했지만, A씨는 온갖 핑계를 대며 차일피일 미루기만 했습니다.

집행권원 확보 (대여금반환청구소송 승소)

돈을 빌려줬다는 확실한 증거들(차용증, 이역증 등)을 모아 먼저 '대여금반환청구소송'을 제기했습니다.

지인은 법정에서도 구차한 변명을 늘어놓았지만, 저희가 준비한 명백한 증거 앞에 법원은 의뢰인의 손을 들어주었습니다.

이로써 'A씨는 의뢰인에게 돈을 갚아야 한다'는 국가가 인증한 강력한 형벌인 '판결문(집행권원)'을 얻게 되었습니다.

판결문을 얻었음에도 A씨는 "돈이 없다"며 여전히 배를 쨌습니다. 이제는 강제력이 필요했습니다.

저희는 즉시 A씨의 재산 상태를 샅샅이 조회했고, 다행히 A씨 명의로 된 아파트 한 채가 있다는 사실을 알아냈습니다.

망설일 이유가 없었습니다. A씨가 마지막 보루로 생각했을 그 아파트에 대해 법원에 '부동산 강제경매'를 신청했습니다.

국가의 힘을 빌려 아파트를 강제로 팔아 빌려준 돈을 회수하는 가장 확실한 방법이었습니다.

별지 기재 부동산에 대하여 경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다.

결국 A씨 소유의 아파트는 경매 시장에 나오게 되었고, 경매 절차를 통해 낙찰된 대금에서 의뢰인은 빌려줬던 원금은 물론, 그동안의 이자와 소송 비용까지 깨끗하게 전액 돌려받을 수 있었습니다.

02. 부동산 강제경매 절차 하는방법

1. 강제경매신청의 첫걸음: '집행권원' 확보

모든 경매가 다 같은 것은 아닙니다.

은행이 대출금을 회수하기 위해 근저당권에 기해 신청하는 것은 '임의경매'입니다.

반면, 소송을 통해 돈을 돌려받는 과정과 연관된 것이 바로 '강제경매'입니다.

강제경매를 신청하기 위해서는 반드시 '집행권원'이 있어야 합니다.

집행권원이란 법적으로 강제집행을 할 수 있는 공적인 서류를 말합니다.

대표적인 예: 승소 판결문, 화해조서, 조정조서 등 (판결문과 동일한 효력이 있는 서류)

즉, 먼저 대여금반환청구소송 등을 통해 승소 판결을 받아 채무자가 나에게 돈을 갚아야 한다는 사실을

법적으로 확정하는 것이 선행되어야 합니다.

2. 신청부터 개시결정까지: 전문가의 조력이 빛나는 순간

집행권원을 확보했다면, 이를 첨부하여 법원에 강제경매신청서를 접수합니다.

법원은 서류를 심사한 후 문제가 없으면 '경매개시결정'을 내립니다.

소요 기간: 서류가 완벽하다면 통상 2~5일 이내에 신속하게 처리됩니다.

1)주의사항: 만약 서류가 누락되거나 오류가 있다면 법원에서 '보정명령'이 나옵니다.

이 경우 보정 처리를 하는 데 또 다른 시간이 소요되어 전체적인 경매 절차가 지체될 수 있습니다.

처음부터 빠르고 확실하게 진행하기 위해서는

경험 많은 법률 전문가의 도움을 받아 완벽한 서류를 제출하는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

3. 배당요구종기 공고: '나도 돈 받을 사람이야' 신고하는 데드라인

경매개시결정이 되면 공식적인 절차가 시작되고, 법원은 '배당요구종기'를 공고합니다.

이는 해당 부동산에 대해 돈을 받을 권리가 있는 다른 채권자들에게 "언제까지 신고하라"고 알리는 것입니다.

1)핵심: 내가 배당요구를 해야만 돈을 받을 수 있는 채권자라면, 반드시 이 기간 내에 신고를 해야 합니다.

4. 현황조사 및 감정평가: 부동산의 '쌩얼'과 '가격' 확인

법원은 해당 부동산의 정확한 상태와 가치를 파악하기 위해 명령을 내립니다.

현황조사: 법원 공무원이 직접 현장에 방문하여 누가 점유하고 있는지,

부동산의 실제 상태는 어떤지 확인하여 보고서를 작성합니다.

1)감정평가: 감정평가사가 부동산의 적정 가격을 평가하여 보고서를 제출합니다.

이 가격을 토대로 경매의 시작가인 '최저 매각가격'이 정해집니다.

5. 매각명령 및 진행: 낙찰이 될 때까지 반복되는 프로세스

배당요구종기가 지나 채권자 신고가 마무리되고 모든 송달 절차가 완료되면,

법원은 드디어 '매각명령'을 내리고 구체적인 날짜를 잡습니다.

1)매각기일: 누구나 입찰에 참여할 수 있는 날입니다.

2)매각결정기일: 낙찰자가 생기면, 1주일 후 법원이 매각을 허가할지 결정하는 날입니다.

만약 매각기일에 입찰자가 없어 유찰되면 최저 매각가격을 낮추어 다음 회차 매각기일이 다시 잡힙니다.