로톡변호사 남의 이름으로 사 둔 부동산은 누구 것인가

사정이 있어 다른 사람 이름으로 등기해 두는 경우가 있습니다.

몇 년이 지나 돌려받으려 하면, 그쪽에서 자기 것이라고 합니다.

돈을 낸 사람이 당연히 주인이라고 생각하시지만, 법은 그렇게 단순하지

명의신탁은 원칙적으로 무효입니다

부동산실명법은 명의신탁 약정을 무효로 정하고 있습니다.

등기도 함께 무효가 되는 것이 원칙입니다.

누구와 계약했고 누구 앞으로 등기했는지에 따라 세 가지 유형으로

그래서 먼저 할 일은 어떤 유형인지 가리는 것입니다.

다만 어떤 형태로 이루어졌는지에 따라 결론이 달라집니다

두 사람 사이에서만 약정한 경우

본인이 산 부동산을 다른 사람 이름으로 등기만 옮겨 둔 형태입니다.

이 경우 약정과 등기가 모두 무효이므로, 소유권은 여전히 본인에게

그러면 돌려받을 수 있나요

등기 말소를 구할 수 있습니다. 판례가 이 청구를 인정하고 있습니다.

다만 명의자가 이미 제3자에게 팔았다면 그 사람은 소유권을 취득

팔리기 전에 움직여야 하는 이유입니다.

매도인이 사정을 알았는지가 갈림길

본인이 계약하고 다른 사람 이름으로 등기한 경우입니다.

매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었다면 등기가 무효가 되어 매도인

몰랐다면 등기가 유효해져 명의자가 소유자가 됩니다.

이때는 소유권을 구할 수 없고, 낸 돈을 부당이득으로 청구하게

같은 사실관계인데 결과가 완전히 달라지는 지점입니다.

명의자가 계약까지 한 경우

명의자가 자기 이름으로 계약하고 등기까지 한 형태입니다.

매도인이 사정을 몰랐다면 명의자가 완전한 소유자가 됩니다.

이때 실제로 돈을 낸 사람은 소유권을 주장할 수 없습니다

부당이득으로 낸 돈을 돌려받는 것에 그칩니다.

그래서 이 유형은 가장 불리합니다. 계약서에 누가 당사자로 되어

있는지를 확인하셔야 하는 이유입니다.

예외적으로 유효한 경우도 있습니다

모든 명의신탁이 무효는 아닙니다.

배우자나 종중, 종교단체의 경우에는 조세를 피하거나 법령을 회피할

목적이 아니라면 유효합니다.

부부 사이라면 괜찮은가요

목적이 정당해야 합니다. 세금을 줄이려는 의도였다면 예외에

그래서 왜 그렇게 등기했는지가 함께 검토됩니다.

형사 문제가 함께 옵니다

부동산실명법은 명의신탁을 한 사람과 명의를 빌려준 사람 모두를

부동산 가액에 비례해 정해지므로 금액이 작지 않습니다.

그래서 돌려받는 소송을 하면서 본인의 위반 사실이 드러나는 구조가

시작하기 전에 이 부분까지 계산하셔야 합니다.

명의자가 팔아 버렸다면

예전에는 횡령죄가 인정되었지만, 판례가 바뀌었습니다.

현재는 명의수탁자가 임의로 처분해도 횡령죄로 처벌하지 않는 것이

그래서 형사로 압박하기 어려워졌습니다

민사로 부당이득이나 손해배상을 구하는 것이 중심이 됩니다.

처분을 막으려면 미리 가처분을 걸어 두어야 합니다.

시효를 확인하셔야 합니다

등기 말소를 구하는 청구는 소유권에 기한 것이라 시효가 없습니다.

그러나 부당이득 반환청구는 10년의 시효가 적용됩니다.

어느 유형이냐에 따라 남은 시간이 완전히 달라집니다.

오래된 사안일수록 유형을 먼저 가려야 하는 이유입니다.

계약서와 영수증이 제 이름으로 되어 있습니다

중요한 자료입니다. 다만 등기부와 계약서 중 무엇이 기준인지는

명의자가 사망했습니다

상속인을 상대로 청구합니다. 상속인이 여러 명이면 모두를 상대로

세금은 누가 냈는지가 중요한가요

재산세와 취득세를 누가 냈는지는 자금 출처를 보여주는 자료가

지금이라도 제 이름으로 바꿀 수 있나요

유형에 따라 다릅니다. 다만 과징금 문제가 함께 검토되어야 합니다.

명의자가 대출을 받아 버렸습니다

근저당이 설정되면 그 은행은 보호됩니다. 남은 가치에 대해서만

가족끼리 한 일인데도 처벌되나요

가족 관계라도 원칙은 같습니다. 배우자 사이만 예외가 인정될 수

명의신탁 사건에서 결과를 가르는 것은 어떤 형태로 이루어졌는가

누가 계약했고 매도인이 알았는지에 따라 소유권을 되찾을 수도,

돈만 청구할 수도 있습니다.

그리고 본인에게도 과징금과 형사 문제가 따라옵니다

시작하기 전에 계약서와 등기부, 자금 흐름부터 확인해 보시기

본 글은 일반적인 법률 정보이며, 개별 사건의 결과는 사실관계에

따라 달라질 수 있습니다.

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